Землеустроительная экспертиза

Данный вид экспертиз назначается в случаях:

• наличие земельных споров, касающихся местоположения границ, например, если собственник земельного участка или объекта капитального строительства не может поставить их на учет в ЕГРН, т.к. происходит наложение на границы, сведения о которых содержатся в ЕГРН – сводятся к определению наличия реестровой ошибки, в некоторых случаях технической ошибки и факта запользованности земли;
• раздел совместно нажитого имущества и иные обстоятельства, требующие проведения различных преобразований земельного участка (раздел, выдел), а также определения порядка пользования и установления сервитута;
• определение соответствия размещения объектов недвижимости и иных материальных объектов в границах земельного участка законодательству, в частности правилами землепользования и застройки;
• совершение мошеннических действий с землей.

Задачи:

• определение фактического местоположения границ в какой-либо системе координат, а также конфигурации и площади земельных участков и их частей, территорий, зон, иных объектов недвижимости и материальных объектов, связанных с земной поверхностью, в ходе экспертного осмотра – данная задача выполняется практически всегда, как источник исходных данных большинства исследований;
• установление соответствия данных о земельном участке и его частях, территории, зоне, ином объекте недвижимости или материальном объекте, связанных с земной поверхностью, полученных в ходе экспертного осмотра, и документальных данных о нем – для установления характера и величины изменений, произошедших во времени;
• установление величины соответствующего «наложения» границ одного земельного участка на границы другого участка с определением площади, конфигурации и месторасположения такого «наложения»;
• определение фактического местоположения границ, а также конфигурации и площади земельных участков и их частей, территорий, зон, иных объектов недвижимости и материальных объектов, связанных с земной поверхностью, по документам или иным источникам информации, имеющим отношение к предмету экспертизы – например, в целях определения сложившегося землепользования на пятнадцать и более лет;
• определение наличия реестровой (ранее – кадастровой) ошибки и разработка вариантов ее исправления – вариантов установления границ земельных участков;
• в дополнении к предыдущей задаче – определение наличия технической ошибки, факта запользованности земли;
• определение взаимного расположения объектов недвижимости и иных материальных объектов относительно границ земельных участков, в том числе по отношению к отдельным частям и зонам (например, территориальным зонам, зонам с особыми условиями использования территорий и т.д.);
• задачи, связанные с разработкой технически возможных вариантов различных преобразований земельных участков (раздел, выдел), а также определением порядка пользования и установлением сервитута;
• определение и закрепление на местности координат поворотных (характерных) точек.
• исследование материалов по межеванию земельных участков на предмет их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации.

Объекты:

1. Земельные участки, иные объекты недвижимости и материальные объекты, связанные с земной поверхностью, территории и зоны;
2. Документы на исследуемые объекты, к которым относятся:

• правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
• правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
• межевые планы;
• кадастровые планы территорий;
• ситуационные планы, в том числе представленные как выписки из паспорта территориального бюро технической инвентаризации;
• материалы топографических съемок, ортофотопланы местности, данные картографических сервисов в виде спутниковых снимков местности;
• материалы межевых и землеустроительных дел, материалы первичной инвентаризации земель, проекты перераспределения и иная документация из государственного фонда данных, полученная в результате проведения землеустройства;
• материалы лесоустройства; планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры и в местной администрации (в том числе планшеты), документы по территориальному планированию муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы, содержащие информацию о границах земельного участка.

Список необходимых документов для конкретной экспертизы индивидуален и зависит от сложности поставленных вопросов. В случае, если представленных на исследование документов будет достаточно, сроки производства экспертизы значительно сократятся.

Представляемые документы должны соответствовать дате, на которую предполагается проведение исследования, отраженной в поставленном вопросе (подразумеваются исследования на текущую дату и ретроспективные). При проведении исследования на несколько дат документы должны быть представлены на все соответствующие даты с целью учета и подтверждения произошедших изменений или их отсутствия.

Типовые вопросы:

• Определить фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______.
• Соответствует ли фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ сведениям, содержащимся в ЕГРН и правоустанавливающих документах? В случае несоответствия установить, каковы величина и характер отклонений.
• Определить фактическое месторасположение границ земельного участка, существовавших на местности пятнадцать и более лет, на момент выполнения кадастровых работ согласно межевому плану от _______ г., выполненному кадастровым инженером _______.
• Имеется ли реестровая ошибка в межевом плане от _______ г., подготовленном в результате выполнения кадастровых работ, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером? В случае выявления реестровой ошибки предложить варианты ее исправления.
• Определить, накладываются ли фактические и (или) документальные (кадастровые) границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______ на границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______. Если накладываются, то какова площадь и местоположение "наложения"?
• Соответствует ли размещение объектов недвижимости и иных материальных объектов в границах земельного участка законодательству, в частности правилам землепользования и застройки (соответствующего муниципального образования)?
• Возможен ли раздел (выдел) земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______?
• Если раздел (выдел) возможен, то предложить варианты раздела (выдела) земельного участка с учетом расположенных на нем зданий, строений, иных обстоятельств _______ (указать при необходимости).
• Если раздел (выдел) земельного участка невозможен, то определить варианты порядка пользования земельным участком или установления сервитута.
• Определить варианты порядка пользования земельным участком с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______ с учетом расположенных на нем зданий, строений, иных обстоятельств _______ (указать при необходимости).
• Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом земельном участке землеустроительные работы?

Обновлено: 14.11.2024 г.

Данный вид экспертиз назначается в случаях:

• раздел совместно нажитого имущества;
• оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р судебная землеустроительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости внесена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• конкурсное производство для определения стоимости имущества должника в отношении земельных участков;
• совершение мошеннических действий с землей.

Задачи:

• определение рыночной стоимости земельного участка на текущую и ретроспективную дату;
• определение величины рыночной стоимости прав пользования, в том числе определение размера платы за сервитут;
• исследование отчета об оценке земельного участка на предмет его соответствия законодательству Российской Федерации;
• определение размера компенсации за увеличение доли в праве собственности при разделе (выделе).

Объекты:

1. Земельный участок, рыночную стоимость которого необходимо определить;
2. Документы на исследуемые объекты, к которым относятся:

• правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
• правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
• отчет об оценке;
• иные документы, содержащие графическую, текстовую, а также другие формы информации об объектах исследования, например, сведения о имеющихся коммуникациях, материалы топографических съемок, ГПЗУ, СПОЗУ.

Список необходимых документов для конкретной экспертизы индивидуален и зависит от сложности поставленных вопросов. В случае, если представленных на исследование документов будет достаточно, сроки производства экспертизы значительно сократятся.

Представляемые документы должны соответствовать дате, на которую предполагается проведение исследования, отраженной в поставленном вопросе (подразумеваются исследования на текущую дату и ретроспективные). При проведении исследования на несколько дат документы должны быть представлены на все соответствующие даты с целью учета и подтверждения произошедших изменений или их отсутствия.

Типовые вопросы:

• Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
• Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _______ г.?
• Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ с учетом существующих ограничений (обременений) и без их учета по состоянию на _______ г.?
• Каков рыночный размер ставки арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на _______ г.?
• Какова расчетная величина соразмерной платы за сервитут по предложенным вариантам организации прохода, проезда?
• Соответствует ли отчет об оценке № _______ от _______ г., выполненный оценщиком _______, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
• Каков размер компенсации за увеличение доли в праве собственности, если раздел (выдел) в идеальных долях невозможен?

Обновлено: 14.11.2024 г.